人口減少に、人口移動が重なり、大きな転換期に

ここ3年、都心部の不動産の高騰が話題になりますが、ほんの一部の特殊なケースを全体の傾向として語られることが多いようです。

ほとんどの地域で、よくて微増、ほぼ横ばいか、首都圏から離れると下げ続けているところが実際は多いのです。

下の図は、日本の人口ピラミッドですが、人口比率の高い団塊の世代（概ね67歳～71歳）と、その子供世代の団塊ジュニア世代（概ね40歳代）が、消費の中心を担っていて、この世代の方たちが、どこへ住み替えるか、不動産市場にたいへんな影響があります。

 

定年後は都心近くへ、団塊ジュニアの方たちは、通勤や通学に便利で共働きでも仕事が多い都心近くへ、という動きが、人口の二極化を招いている一因となっています。

 

 

危機感を持っている「ベッドタウン」の街では

団塊の世代の方たちが、都内への通勤に1時間圏内で一斉に住宅を購入したのが、郊外のベッドタウンといわれる街です。

東京では多摩市・八王子市・稲城市の多摩ニュータウン、千葉では柏や松戸、埼玉では旧大宮や春日部、鳩山、神奈川では藤沢、相模原、横須賀などの、大規模開発された戸建てやマンション地域です。

 

最近でも、これらの街のデパートが撤退したというニュースがありましたが、団塊の世代の方たちが、ベッドタウンから都内区部へ移り住む動きは、これらの街の人口減少につながり、魅力が落ちて若い方も入って来なくなりつつあります。

 

2014年8月1日に施行された「改正都市再生特別措置法」に基づいて、全国の自治体で「立地適正化計画」の作成が進められています。

まだ一般にはあまり馴染みがありませんが、簡単に言いますと、少なくなる人口の中、街を「人が住むところ」にギュっと縮め、税収減少、福祉負担増の財政でも、効率的にインフラ整備や行政サービスを集中させる目的です。

都市機能誘導区域、居住誘導区域、というのが、平たく言いますと「生き残る」地域です。

同じ市内で、過疎化したエリアでも水道や下水、道路などのインフラは整えなくてはなりません。もう、それだけの余裕がなくなっている市町村が多いのです。

2017年7月末の国交省のデータでみますと、全国1,741自治体のうち357都市（20％）が「立地適正化計画」の策定に取り組んでいます。

すでに取り組んでいる市町村は、ほぼベッドタウンと一致しています。

既に「生き残らせる」地域を設定した市町村は66都市あり、千葉では佐倉や流山など、埼玉では、鳩山や毛呂山など○○ニュータウンという街づくりをしたところです。

自治体にとっても人口を密集させ、都市機能や住宅を密集させたほうが、そのエリアだけは資産価値があがり、税収が増え、行政サービスの効率も良くなります。

地価が上がって担保力が増えれば銀行も融資しやすくなり、一方過疎化する地域の不動産には辛い評価となるでしょう。

毎年、この策定をする自治体は増えるでしょうから、これからの若い方の不動産選びの重要なポイントになってくると思います。

 

東京オリンピック後の購買層である20代､30代

図で見ても、20代､30代の人口は非常に少ないです。

この方たちが定年を迎えるまで消費の中心となる2050年には、日本の人口は3000万人以上減少するとみられています。

当然に、不動産は価値の二極化に向かう訳ですが、値下がりよりも激しい、もう一極「無価値」というカテゴリーが生まれると言われています。

 

当社でも、時々関東近県の土地売却の相談を受けますが、調べて行きますと、坪1万円以下の住宅地がざらにあり、タダでも貰い手がいないところも現実にあるのです。

 

若い方たちが、住宅選びをする際、将来帰る実家がある、割り切って好きな街に住む、という選択肢もありますが、実家は遠い、他の兄弟が受け継ぐ、親の援助もあてにできない、という「自力生存」の方たちは、やはり資産としても高い価値のある不動産を選ぶのが、生き抜いて行くためには適切だと思います。

当社でも、これからの日本を担う20代､30代の住宅選びのお手伝いをすることが、日本の将来にも寄与することだと考え、色々な提案を実行して行きます。

 


すまいる情報東京　代表取締役社長
竹内 健二

 

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