空き家になった自宅を貸すか、売るか
高齢者が空いた自宅をどうするか悩みどころです。
売ってしまえば後々面倒なことがなくなる、という方もいらっしゃいますが、相続のことを考えると単純には言い切れません。
不動産のまま相続するのと、売って現金で相続するのとでは、相続税の評価額が大きく異なるためです。
不動産のまま相続するより、現金で相続したほうが評価額が2倍になってしまうケースもあります。
もちろん、現金のほうが相続人が分けやすいというメリットがあります。
また、相続した物件を売却して相続人で分けよう、という場合売却益が出る場合は売却益に対して20～39％の税金がかかるケースが多く、意外に手取りが少なくなる場合もあります。
自宅として使っていた方が売る場合は、売却益の控除や低率の税金になることが多いので、現金化した場合の相続税の増加と、相続した後に売却したときの税金の比較をすることも検討ポイントになります。
高齢者が貸す場合のポイントは
高齢者が自宅を貸す場合のポイントは、リフォーム代を幾らかければ貸せるのかという見積りをとることです。
壁紙やフローリングなどの床を全交換するだけでも100～200万円位かかります。
その他に、キッチンや浴室、トイレなどの設備を交換すると総額500万円位になることもあります。
例えば、家賃15万円で貸せるとして固定資産税や管理費などの経費を引いて手取り10万円だとします。
年間120万円の収入ですから、リフォーム代が400万円かかるとすると、回収までに3年以上かかり、その間は収入の足しになりません。
将来親族が住む場合は「定期借家」で貸す
例えば今すぐではないけれど3年後くらいには親族が住む可能性がある、という場合は3年間の定期借家にすれば、明け渡しは容易です。
普通賃貸借より借り手に不利なので家賃は低めになりますが、確実に親族が住めます。
親族が住む時に大規模なリフォームをしたいのであれば、貸すために最低限必要なリフォームを押さえて、家賃を低めに設定するという方法も検討したいところです。
すまいる情報東京 代表取締役社長
竹内 健二
