東京はオリンピックか再開発か

オリンピックより大きい再開発の影響

最近は週刊誌でも「オリンピック後大暴落」という記事を見かけなくなりました。

ラグビー世界大会の成功で、訪日観光客は増えるでしょう。

その訪日景気を当て込んだ商業地の地価もウナギ登りです。

地価上昇率トップ10に、ニセコの倶知安、沖縄、浅草などが入っています。

 

オリンピック後大暴落の根拠は「マンションの作り過ぎ」でしたが、東京駅、日本橋、品川、渋谷、新宿、池袋など、再開発の真っ最中です。工事が当面続きますから、建築費は高止りのままで新築マンションの値付けは安くできません。

先のバブル崩壊時のように中小デベロッパーが持ちこたえられなくて投げ売りすることが考えられますが、現在のマンション市場は、財閥系大手デベロッパーの寡占状態です。

売れなくても資金力があり、景気回復まで売らずに待つという見方もあります。

 

工事費が関係ない中古にお買い得感が出ると、新築希望の方が中古市場に流れ込み、中古が値上がりするという連鎖が起こる可能性があります。

いずれにしても、オリンピックより再開発のほうが影響力大でしょう。

 

不動産相場の動きは、都心から郊外に、そして地方に波及します。

外側に行くほど影響が小さくなります。

日本だけで見ると「東京発」の相場ですが、世界的に見ると東京は「地方」です。

ロンドン、北京、シンガポール、ニューヨークなどが「都心」になり、そこからドミノ倒しのように波及してきます。

世界的な下落傾向ですので「地方」の東京にも影響はあるでしょうが、オリンピックとは関係ないでしょう。

 

最大の値下がり要因は金利動向か

景気の「気」は、気分の「気」でもあります。

相場は、案外この気分に左右されます。

一般消費者にとって最大の関心事は家計です。

金利が上がることは、消費増税よりもはるかにインパクトがあります。

消費は自分でコントロールできますが、ローンは毎月否応なしに支払があるからです。

金利１％で5000万円、30年返済で借りると毎月16万円ですが、金利が３％になると21万円になります。

給与が上がっていなかったら確実に購入予算は減り、相場は「気分」で下がるでしょう。

月16万円で抑えるためには4000万円のローンにする必要があり、買いたい相場は20％下がるのです。

 

すまいる情報東京　代表取締役社長
竹内 健二