当社にお寄せ頂くご相談では、共有状態の物件がかなりあります。

ほとんどが相続で取得したケースです。

 

共有者の一人が家を独占している、勝手に貸して賃料を全部自分の懐に入れている、建て替えたいが共有者の一人が反対していて何年も放置状態になっているなど、「共有」はなかなか難しい問題をはらんでいます。

 

「共有」は、後々トラブルになる可能性を秘めているにも関わらず、相続時に共有となるのは主に次のような背景からです。

ただし兄弟仲が良くて、落ち着いたら売ろう、などと合意できている場合は当てはまりません。

 

Ａ　分割協議が面倒なので「とりあえず共有に」
Ｂ　分割協議をリードする人がいなくて、まとまらず「とりあえず共有に」
Ｃ　遺産のほとんどが不動産で、分けにくいため「とりあえず共有に」
Ｄ　相続人の中に処分に反対する人がいるので「とりあえず共有に」
Ｅ　いわゆる負動産で誰も欲しがらないので「とりあえず共有に」

 

この共有にすると、どんな制限が出てくるのでしょう。

法律では、共有物に対する行為を「処分」「変更」「管理」に分けて定めています。

 

〇処分・・・売却や建て替え、ローンの設定など。共有者全員の同意が必要。

〇変更・・・大規模改築や用途変更など。共有者全員の同意が必要。

〇管理・・・貸したり修繕すること。持分価格の過半数の同意で良い。

 

このように、何をするにも共有者の同意が必要なため、「塩漬け」状態になってしまいがちです。

共有者が兄弟姉妹であっても、個々人の価値観や家庭の状況は異なりますので、後になって共有の解消をするのは大変な場合が多いです。

 

まして放置しているうちに、所有者が相続で代替わりして、顔もよく知らない遠縁の人との共有になって共有者がどんどん増えてしまっては、残された子供たちにも恨まれてしまうかもしれません。

 

共有になっている物件の共有解消

代償分割（共有者の一人が他の共有者から持分を有償で譲ってもらう）、換価分割（共同で処分して代金を分ける）などの方法が主です。

いずれにしても、大変な労力と時間がいる場合が多いです。

 

これから「共有になりそう」なケース

預貯金や株式などが多い場合は、不動産を売りたくない相続人がいても、分けたお金で「代償分割」により不動産を単独所有できます。

ところが後々面倒になるかも知れないと分かっても、共有にせざる得ないケース多くは、遺産（予定）に不動産が多く、金融資産が少ない場合です。

 

 

都内のＦさんのケース

Ｆさん娘さんが二人いて、自宅は都内の一戸建て、預貯金と不動産の評価額の割合は、不動産が９割でした。

典型的な「仕方なく共有」予備軍です。

Ｆさんも娘さんたちも、自宅は残したいということでしたので、マンションに建て替えて、部屋を区分登記し娘さんたちが同じ数だけ相続するプランを検討中です。

お部屋は貸して、娘さんたちの収入になればという親心にも適っています。

ただし、建て替え費用を借り入れるため、十分な収益性が可能か慎重に検討しています。

 

 

郊外にお住まいのＷさんのケース

Ｗさんはお子さんが三人、自宅と賃貸マンション２つをお持ちでした。

３つの不動産の価格差が大きく、子供に一つずつ、という訳には行きません。　

 

相続の時は全て売って分けるように、という遺言も検討しましたが、同居する長男が自宅に住み続けたいという気持ちがあったので、「代償分割」しやすいように２つのマンションを売却して現金を増やすことにしました。

 

 

当社では、共有の解消である共同売却や、親族間の代償分割、相続で共有を避けたい方のご相談を承っています。

イキイキ老後の自分の時間を楽しんでいただくためにも、まずは初めのご相談をお勧めしております。

 

 

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